Ведмедь (vedmed1969) wrote,
Ведмедь
vedmed1969

Немного о невидимой руке рынка

...американского рынка жилой недвижимости. В ленте попалось интересное - История американской мечты, часть 1 и История американской мечты, часть 2


[фотку у автора потырил]
Так вот, что мне показалось заслуживающим внимания и фиксации на долгую память оттуда:

Сначала было всё просто - люди покупали себе землю и строили дом. Сами. Потом появились крупные застройщики, они скупали большие участки, нарезали на них наделы поменьше, проводили канализацию, водопровод и электричество. Уже в 1927 до них дошло - "Т.к. район застройки в обоих случаях был очень масштабным, то застройщикам пришлось решить ряд новых вопросов по строительству полной инфраструктуры района в виде школ, магазинов, ближайших офисных зданий. В данном случае просто технических и коммуникационных линий было недостаточно, и тогда архитекторы решают ввести первые стандарты застройки спальных районов. Так родились сразу несколько ассоциаций архитекторов и строителей, которые сегодня регулируют большинство аспектов строительства спальных районов, а именно - Национальная ассоциация городского планирования и Американский институт городского строительства. Помимо регуляций и законов относительно стандартов строительства, ассоциации помогали новым компаниям в создании дизайна и планировке районов, что помогало во многом потенциальным покупателям, т.к. компании стали предоставлять генеральный план застройки для покупателей.

В то время дома покупались владельцами сразу, поэтому жить в спальных районах могли себе позволить лишь богатые и хорошо обеспеченные люди, даже представителям среднего класса такая жизнь была не по карману. В период с 1910 по середину 1920-х годов, банки давали ипотеку в частном порядке лицам с хорошей платежеспособностью на сроки от 2 до 5 лет, но все же такие кредиты по прежнему оставались "дорогими" для среднего класса населения. Хотя стоит отметить, что первые массовые попытки кредитования населения предпринимались уже в 1932 году после принятия правительством закона о займах для частной недвижимости. Уже к 1933 году из-за неплатежеспособности, дома, полученные по кредитам 1932 года, покидаются хозяевами со скоростью около 1 000 в день.

Поэтому 27 июня 1934 года правительство, с подписью президента, принимает один из самых важных законов для строительства спальных районов - Федеральный акт кредитования населения с целью покупки частной недвижимости. Впервые в истории страны хозяева домов получили возможность защитить свою ипотеку от роста или падения цен на 80%, а сам кредит выдавался правительством на срок 15 лет под 5% годовых


К третьему году существования программы, процентная ставка была снижена до 3%, а срок займа увеличен до 20-25 лет, а те, кто получил заем по более высокой ставке могли пройти перефинансирование.


В это же время начинают ужесточаться требования использования земель, первые такие законы были приняты еще в 1909 году. Цель принятия законов сводилась в первую очередь к сохранению спальных районов в чистоте и порядке. К примеру, заводы запрещалось располагать в радиусе 20 км от спальных районов. Буферной зоной служили офисные здания или складские помещения, а также сети магазинов."

И еще:

"Точку в деле поставил Национальный Домовладельческий Акт 1934 года. Этот акт учредил Федеральную Администрацию Домовладельцев. Необходимо было выбираться из депрессии, и прежде всего обеспечить людей жильем. Для этого правительством были установлены правила и законы относительно финансирования частных лиц при покупки жилья, оценки недвижимости, кредитов и частных инвестиций в недвижимость, установлены правила строительства частных секторов, и требования страхового обязательства частного жилья, - вот за всем этим хозяйством и приглядывала администрация. Главой администрации стал Стюард Мотт, один из самых опытных и талантливых архитекторов ландшафтного дизайна. С этого момента частные компании должны были обращаться в администрация для утверждения плана строительства новых районов. В свою очередь администрация учредила жесткие требования к планировке районов, заставляя компании не просто штамповать дома, а создавать красивые районы с полным благоустройством. С 1936 по 1940 администрация издала ряд ряководств, которым были обязаны подчиняться все компании-застройщики. Давайте разберемся с основными тезисами данных руководств, относительно архитектуры, которые действительны по сей день (с незначительными поправками).

1. Частные районы должны располагаться в местах, пригодных для проживания без вреда для здоровья (речь идет о том, что, к примеру, рядом с металлургическим комбинатом построить район никак не получится).
2. Районы должны находиться в местах, пригодных для жилья, с минимальным риском для жизни населения (тут подразумевается то, что не стоит строить районы в местах постоянных ураганов, в зонах наводнений или смога, эгегей, привет Луизиане и Канзасу).
3. Каждый район должен иметь полную инфраструктуру, рассчитанную на население (школы, детские сады, больницы, дороги, общественный транспорт и т.д.).
4. Строительство всей необходимой промышленной инфраструктуры должно быть включено в район (очистные сооружения, канализация, дренажные каналы для отвода обильных дождей и т.д.).
5. Подчинение зонированию городов, т.е. нельзя стоить там, где земля предназначалась для чего-то другого, например для торговых центров, офисных зданий и т.д.
6. Защита ценообразования, т.е. дома должны строиться по единому плану, чтобы их ценовой рубеж был примерно схожим, без значительных отклонений. Для этого приняты различные законы, например о размере участков, отступу от края участка (т.е. большой дом не получится построить на участке 55 футов, в силу того, что из-за отступов он не поместится), качеству и типу материалов.
7. Полный финансовый план эксплуатации района – т.е. застройщик должен скоординировать все финансовые расходы на содержание района с городом, которому будет сдан район. Сюда входят расходы на содержание района, поддержку всех инфраструктур, затраты на ремонт, затраты на отрасли не приносящие прямого дохода, например детские и спортивные площадки или поддержание облагораживания. Исходя из этих расчетов рассчитывался налог на проживание в данном районе и рост цен на дома. К слову, для тех, кто не знает, каждый владелец частного домика платит налоги ежегодно в каждую местной администрации. Сегодняшние налоги в Хьюстоне составляют от 3 до 5% от оценочной стоимости дома. Т.е. если ваш дом оценивается сегодняшним рынком в $500 тыс., то ваш ежегодный налог составит в среднем $15 тыс. Эти деньги идут на содержание района, школ, ремонт дорог и т.д. О финансовой части и оценке домов я поговорю позже.
8. Так же в стандарт входят расчеты по строительству дорог, количеству их полос, архитектуры дорог, кривых, подъемов и спусков, размером кварталов, наличию парков и спортивных площадок, ирригации района, канализации, электрики, и т.д.

Вдобавок ко всему, в 1936 году создается некоммерческая организация под названием Городской Институт Землевладения, цель которого изучение городского дизайна в целом, а не только спальных районов. Впервые архитекторы начинают продумывать связь частных секторов с деловыми центрами, рассматриваются вопросы очистных сооружений, мусора, скоростных шоссе и подъездных дорог в масштабе всего города, а не отдельного района, прокладки железных дорог через спальные районы и т.д. к 1947 году Институт Землевладения производит на свет свой первый труд – Руководство по строительству микрорайонов в городах. К слову сказать, данная книга жива до сих пор, в 2000 году вышло ее восьмое издание."


Вот как-то так всё, если вкратце. Особенно про налоги интересно, да - то есть построить дом просто, а вот содержать его не у каждого получится, видимо.

Tags: 2017, Америка, градостроительство
Subscribe
promo vedmed1969 january 26, 2014 18:04 168
Buy for 50 tokens
Можно? :) Тут и там разные люди много всякого пожелали преемнику Михаила Валерьевича - от восстановления челябинского автовокзала на старом месте до немедленного повального озеленения города и сужения дорог. Я же попрошу об одной незначительной вещи - пустите в город IKEA. Очень не хочется…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 46 comments